Acheter un appartement à rénover à Aix-les-Bains, c’est miser sur un marché immobilier attractif comparé aux grandes métropoles alpines, avec un potentiel de valorisation réel grâce à l’attractivité thermale et touristique de la ville. Avant de signer, quatre postes de coût sont à chiffrer avec précision : le prix d’acquisition au m², les frais de notaire, le budget travaux, et les aides publiques disponibles (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, CEE). Le simulateur ci-dessous intègre ces quatre variables pour une estimation nette, aides déduites, en moins d’une minute.
Sommaire :
Aix-les-Bains, un marché immobilier porteur pour la rénovation
Ville thermale classée, bordée par le lac du Bourget, à 33 km d’Annecy et 17 km de Chambéry, Aix-les-Bains cumule attractivité touristique et cadre de vie savoyard, ce qui soutient une demande locative stable : curistes, télétravailleurs, familles en quête d’un accès rapide aux massifs. En 2026, le prix moyen d’un appartement ancien s’établit autour de 4 000 à 4 500 €/m², avec une médiane proche de 4 277 €/m² d’après SeLoger, Meilleursagents et Orpi. Un T3 de 70 m² à rénover s’acquiert donc entre 280 000 et 315 000 € hors travaux et hors frais d’acquisition. Les biens dégradés bénéficient encore d’une décote de 10 à 20 % par rapport au rénové, une marge de valorisation intéressante post-travaux. Comparé à un marché plus tendu comme Aix-en-Provence, les prix d’acquisition restent nettement plus accessibles à budget travaux équivalent.
MaPrimeRénov’, Éco-PTZ et CEE : les aides publiques à intégrer dans votre budget
Pour un appartement classé F ou G, les aides publiques à la rénovation énergétique peuvent couvrir jusqu’à 90 % du montant des travaux éligibles pour les ménages très modestes, en cumulant MaPrimeRénov’, le bonus MonAccompagnateurRénov’ et les primes CEE. Ignorer ces dispositifs lors de la simulation revient à surestimer son reste à charge de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Trois mécanismes sont cumulables en 2026 :
MaPrimeRénov’ : la subvention directe de l’Anah
MaPrimeRénov’ est une subvention versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), accessible aux propriétaires occupants et bailleurs sous conditions de ressources. Deux parcours coexistent en 2026 :
- Parcours par geste : pour des travaux isolés (isolation des combles, pompe à chaleur, VMC double flux). Taux de prise en charge de 15 % (ménages aisés) à 70 % (ménages très modestes), plafonné à 15 000 € selon le poste de travaux concerné.
- Rénovation d’ampleur : pour une rénovation globale permettant un gain d’au moins deux classes DPE. Taux de 45 % pour les ménages intermédiaires, 60 % pour les ménages modestes, et jusqu’à 70 % pour les ménages très modestes. Un bonus de 10 % s’ajoute si les travaux sont pilotés par un MonAccompagnateurRénov’ agréé. Plafond de travaux éligibles : 70 000 € HT.
Pour un T3 de 70 m² classé F, une rénovation d’ampleur représente typiquement 40 000 à 55 000 € de travaux. Un ménage très modeste peut percevoir jusqu’à 45 000 € de subvention directe, ramenant son reste à charge sous les 15 000 € sur les travaux seuls.
Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € sans intérêts
L’Éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) est un prêt bancaire à 0 % d’intérêts, sans condition de revenus, pour financer des travaux de rénovation énergétique. En 2026, le plafond atteint 50 000 € pour une rénovation d’ampleur (30 000 € pour des travaux par geste isolés), remboursable sur 20 ans maximum. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ et disponible auprès des principales banques partenaires présentes en Savoie (Crédit Agricole, Caisse d’Épargne, BNP Paribas). Contrairement à MaPrimeRénov’, aucune condition de revenus n’est requise pour y accéder.
CEE : les primes énergie versées par les fournisseurs
Les CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie (EDF, Engie, TotalEnergies) en échange de travaux réduisant la consommation. Pour un appartement à Aix-les-Bains (zone climatique H1c), les primes CEE s’établissent généralement entre 2 000 et 8 000 € pour un dossier complet incluant isolation et chauffage. Elles sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et l’Éco-PTZ, sans aucune condition de revenus. Plusieurs courtiers CEE permettent de comparer les offres des fournisseurs gratuitement avant d’engager les travaux.
Simulez votre budget total 2026 : acquisition, notaire, travaux et aides
Depuis le 1er janvier 2026, les frais de notaire sur les biens anciens ont augmenté avec la hausse de la taxe départementale à 5 %. Ils atteignent désormais 8 à 8,5 % du prix de vente. Pour un appartement acheté 280 000 €, cela représente 22 400 à 23 800 € de frais supplémentaires à intégrer au plan de financement. Le simulateur ci-dessous calcule votre budget brut et estime les aides auxquelles vous pouvez prétendre si les travaux incluent une part de rénovation énergétique :
Diagnostics obligatoires pour un appartement ancien à rénover
Avant tout achat d’un bien ancien à rénover, le vendeur est tenu de fournir un dossier de diagnostics techniques complet. Ces documents sont indispensables pour chiffrer précisément les travaux et anticiper les contraintes réglementaires :
- DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : obligatoire, détermine l’étiquette énergie. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028. Un mauvais DPE peut imposer une rénovation énergétique prioritaire avant toute mise en location, et conditionne directement l’éligibilité à MaPrimeRénov’.
- Diagnostic amiante : obligatoire pour tout bien construit avant juillet 1997. La présence d’amiante dans les enduits, les dalles de sol vinyle ou les faux plafonds peut alourdir le budget de 5 000 à 30 000 € selon l’étendue du désamiantage requis.
- CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) : obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Concerne en particulier les appartements Belle Époque du centre thermal d’Aix-les-Bains, construits entre 1880 et 1930.
- ERP (État des Risques et Pollution) : couvre les risques naturels (inondation, mouvement de terrain), technologiques et la pollution des sols. Le secteur d’Aix-les-Bains est concerné par plusieurs zonages de risques naturels liés au lac du Bourget et au relief savoyard.
- Diagnostic radon : obligatoire dans les zones à potentiel radon élevé (catégorie 3). Une partie du département de la Savoie est concernée : à vérifier selon la commune et le secteur précis du bien.
- Diagnostic termites : obligatoire selon arrêté préfectoral en vigueur dans la zone du bien.
La présence d’amiante ou de plomb ne bloque pas l’achat, mais impose un chiffrage précis du traitement ou du désamiantage avant la signature définitive. Ces postes sont à intégrer dans le budget travaux total, et peuvent dans certains cas réduire la base de travaux éligibles aux aides énergétiques.
Les 3 familles d’appartements à rénover à Aix-les-Bains
Les appartements Belle Époque du centre thermal
Construits entre 1880 et 1930 autour du casino et des thermes, ces appartements séduisent par leurs moulures et hauts plafonds mais imposent une rénovation complète (électricité, vitrage, plomberie), entre 1 000 et 1 600 €/m². Souvent classés F ou G, ils ouvrent pleinement droit aux aides de rénovation d’ampleur dès lors que les travaux permettent un saut de deux classes DPE.
Les résidences des années 1960 à 1990
Plus accessibles à l’achat, ces immeubles se concentrent dans les secteurs Marlioz, Rondeau et Verdun. Les travaux portent surtout sur la mise aux normes électriques, l’isolation par l’intérieur et la rénovation de la cuisine et de la salle de bain, pour un budget type de 600 à 900 €/m². L’isolation reste éligible aux CEE et au parcours par geste MaPrimeRénov’ même sans rénovation globale.
Les appartements proches du lac
Rares et très prisés, les biens en façade du lac du Bourget se négocient avec peu de décote même en état dégradé. Les travaux restent identiques aux résidences standard, mais le prix d’acquisition réduit la marge de négociation : un choix pertinent pour une résidence secondaire ou une location saisonnière à fort rendement.
Postes de dépenses et délais à anticiper
Quatre postes absorbent la majorité du budget de rénovation à Aix-les-Bains, quel que soit le type de bien :
- Mise aux normes électriques : 80 à 130 €/m² pour un appartement antérieur aux années 1990, obligatoire avant toute mise en location.
- Plomberie : 3 000 à 8 000 € pour une salle de bain complète et le remplacement des colonnes d’alimentation.
- Isolation thermique : double vitrage et isolation des murs par l’intérieur, entre 8 000 et 15 000 € pour un T3. Ce poste est le principal levier pour décrocher les aides MaPrimeRénov’ et les primes CEE.
- Finitions : sol, peinture, cuisine équipée, entre 200 et 400 €/m².
La mise aux normes électriques est le poste qui surprend le plus les acheteurs : un tableau vétuste dans un appartement des années 1970 peut entraîner le remplacement complet du circuit, avec un impact direct sur le délai du chantier. Dès la signature du compromis de vente, prévoyez un délai de 3 à 4 mois avant de démarrer les travaux : remise des diagnostics complets, délai notarial et sélection des artisans.
En 2026, les plannings des artisans savoyards restent tendus sous l’effet des chantiers de rénovation énergétique. Comptez 4 à 8 semaines pour un premier devis et jusqu’à 3 mois pour le démarrage des travaux d’isolation ou de plomberie. Cibler les artisans labellisés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est impératif : c’est la condition sine qua non pour bénéficier de MaPrimeRénov’, de l’Éco-PTZ et des primes CEE. Sans label RGE, aucune aide énergétique n’est accessible, quel que soit votre profil de revenus. Avant de valider un artisan, prenez le temps de repérer les écarts de prix anormaux entre plusieurs devis : cela évite les mauvaises surprises une fois le chantier lancé.
